木﨑 利長ここ数年、消費税のかけこみ需要や、昨今の低金利などで、
不動産業界は、活況を呈していたようですが、
最近はどうなんでしょうね？
銀座情報によると、ちょっと変とか（笑）
与信厳しくしなきゃ、何て話もちらほら、、、
本当かなぁ？（笑）
現時点でも、都内のオフィスなんて、
びっくりするほどの坪単価が続いているし、
新たなオフィスの供給も盛んで、
大手町にいると建設ラッシュを、身近に感じます。
でも、ちょっと都内を離れると、
強気な値付けのタワーマンションなどが、おかしな感じで売れ残り、
中古のファミリータイプも、相当な駅近でないと、下落気味。
それと、新築賃貸物件のここ数年での大量供給で、
新築時の家賃は上がったものの、更新時は、思った以上の下落、
または、そもそも、空室が埋まらない、などという話も出てきています。
ざっきーです。
このブログは、僕のクライアントには、経営者の皆様が多く、
その方々に、何か僕が知っている情報で、少しでも役立つものがあれば、
という気持ちで書いています。
これがいい、あれがダメ、とかじゃなくて、
僕のスタンスは、「ある意見、そしてもう一つの意見」という、
別な視点、というものです。
そう、もう一つの意見や、別な視点に気づいていただいて、
どう行動されるのかは、経営者のみなさまのご判断です。
どう行動されても、必要とされている限りは寄り添いますし、
この「ある意見、そしてもう一つの意見」をいい続けますので、
このブログも、そんなスタンスある。
と思っていただけると、嬉しいです。
まあ、物事には、必ず理（ことわり）があり、
理には必ず、表と裏があります。
つまり、メリットとリスク。
僕の仕事は、
リスク（不確実性）のコントロール。
常に、リスクとリターンがトレードオフであることから、
メリットだけではなく、リスク（不確実性）を最小限にとどめることを、
考えますし、肝に銘じて行動しているつもりです。
よく、メリットと、デメリットと言いますが、
こと、経営に関しては、デメリットあるものは採用すべきではない、
と思います。
だって、経営の目的は「継続すること」なんだから。
デメリットが少しでもあることを、採用するって、
間違っていませんか？
言葉って、慣れて使っていると、とっても危険かも。
だから、何度でも、自分の中で復唱します。
「この経営判断をするメリットは何か？
そして、それを実行した場合のリスク（不確実性）は何か？」
さて、ちょっと前に、こんな記事を読みました。
地銀の方と話すと、
設備投資などの資金需要は、製造業はそれほどでもないが、
サービス業を中心にはあるものの、人手不足や、資材の高騰で、
投資そのものを見送ったり、、、
そもそも、自己金融の可能な法人が多いため、金利の叩き合いになり、
なかなか厳しい。
でも、不動産関連の融資は、査定もしやすいし、
プロじゃない方々の案件が取りやすいので、実はやりやすい、
と。
うーん。
そっか、素人と言ってはなんだけど、
本業じゃない方々が参入されてきているとすると、
それってブームの最終局面だよね、などと思う訳です。
株もそう、FXもそう、大体、最後に玄人が売り抜けるためには、
出口が必要だから、素人がカモにされる、というのが、
今までの社会経験から、おのずと理解できる社会の構造だったりします。
まあ、２年ぐらい前から、そんな事は思ってるし、
いろいろ、伝えていますよね。
ファイナンスを扱っていると、おのずと理解できるのですが、
本当に怖いのは、
「いざという時は、売ればいいんだよ！」
ていう、「いざという時」は、
みんなが売りたいので、売れない。
という事実です。
そう、専門用語で、「流動性の喪失」と言います。
あの、リーマンショックの問題の本質は、
この、流動化の喪失です。
いろんなリスクを、分割して束にして、
まぜこぜにした、証券化された金融商品を、
何が入っているかわからないから、誰も、買わない！
ってなったから、売ることができず、、、
結果、信用が喪失して、危機につながった訳です。
では、今は、バブルかどうなのか、という話ですが、
バブル崩壊の1989年は、まだGDPが300兆円台ですから、
今とは比較的することはできません。
経済規模で考えたら、まだ余裕があると、個人的には思います。
でも、2007年のミニバブルとなると、どうなんでしょうか。
僕の私見ですが、
実は、現在の方が問題があるような気がするんです。
だって、人口が減少し、空き家が増えているにも関わらず、
急激に、不動産融資が増えているからです。
確かに、リートなどの新しい証券化商品もあるので、
一概には比較できないとは思うのですが、
逆に言うと、金融機関が、あいも変わらず担保主義から抜け出していない、
という事が明らかだ、という訳ですね。
さっきの地銀の方の言葉通り「担保と、利回りで、素人に、ドンと貸す」
ってやつです。
まあ、こんな見方もある、って話ですが、
もし、所有の不動産があれば、
実売価格、路線価などは、決算時にでも確認し、
常に、定点観測をしておきたいところです。
実際、こんな話が多いんです。
今後の景気判断を、かなり厳しいと仮定されている経営者の方から、
実は、本社ビルの売却して、賃貸に変えるとか、
工場を売却して、財務内容を変えるとか、
利回り物件をファンドに売却して、証券化とか、
流動性があるうちに、そのものズバリ、
固定資産の流動化を図っている方が多く、
共通しているのは、今、手を打つことをしないと、
景気の腰折れは早い、という共通認識をお持ちです。
ほんと、いざとなった時、市場（マーケット）というところは、
皆が同じ方向を志向しますから、
極端に流動性がなくなるんですよね。
ということは、また、悲劇が繰り返される可能性はあるということ。
「自分が、売りたい時は、みんな、売りたい」
この人の心理を、どう活かすかですよね！
最近の東証、日経平均は落ちているけど、
僕から見た優良銘柄は、たいして落ちていません。
つまり、売られても、ちゃんとしたものは、
買われますよね。
もちろん、つい最近までは、
日銀とGPIFがクソミソで買い支えていた訳で、
それが、買い支えられなくなったから、平均は落ちますよね。
出来高みりゃわかりますって。
でも、まだまだチャンスを狙っているプロの買い手は多いから、
流動性は確保されている訳です。
さて、不動産って、そこまで流動性が高いのでしょうか？
この視点で見た時に、どうも潮目が変わりそうだ、という話でした。
木﨑 利長
化学メーカーの住宅部門に約9年。1999年2月生命保険会社に、ライフプランナーとして参画。
具体的には、上場企業を含む約80社の親密取引先のご縁を中心に、生命保険契約をお預かりしており、財務や資金繰りといった経営課題ついての改善や、売上を伸ばすための営業研修など、お客様の事業価値を向上させるための具体的なソリューションを提供し、経営者の弱音をも受け止められる担当者を目指し日々精進中です。
（※このブログでの意見は全て個人の意見であり所属する団体の意見を代表するものではありません。）
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